2014年，房地产市场风云突变，各项指标高位回落，全国主要城市房价出现集体下跌。政策面适时作出调整，下半年起，限购措施基本退位，信贷环境持续好转。年末召开的中央经济工作会议未提及房地产业相关内容，可见楼市调控"去行政化"方向确立。但同时我们也应看到，房地产市场上投资需求日益减少，且被理财产品、海外置业等分流，使得整体需求回落。 　　从行业层面来看，房地产中介行业在市场调整及电商冲击的双重压力之下，今年不得不面临变革调整；此外，万达作为国内商业地产的领先者，经过九年的酝酿，几经波折的上市计划终于在今年年底实现。本专题特别为您总结了房地产行业在2014年中发生的十大事件。【返回生意场】

全国主要城市房价集体下跌 限购退位，楼市调控去行政化 　　2014年中国百城房价在连月下跌之中收尾。从涨跌城市个数看，70个城市环比下跌，30个城市环比上涨。看同比的话，下跌的城市有85个，同比下跌幅度也有所扩大，达到了2.69%，接近九成的城市房价跌回了一年前。值得注意的，去年12月北京、上海等10个城市的新建住宅的均价数值，环比在回调了1个月后再次下探，下跌了0.36%。[详细] 年 终 点 评 　　"百亿房企榜单"显示，2014年销售额超过千亿元的房地产企业共有七家，其中前两位的房企销售额都首次突破2000亿元。大量资金紧张的中小房企则在新一年中可能会面临破产淘汰的危机。 　　2014年，全国房地产行业各项指标均高位回落，同时市场逐步显现出趋势性变化。正是在此契机下，各类肩负特定历史诉求的行政干预手段适时退出。整体来看，中央已从过往的以"控房价、抑需求"为政策导向，转变成当前"促改善、稳消费"的楼市调控目标。于是"限购"、"限贷"、"限价"等各项行政干预手段在持续退出。[详细] 年 终 点 评 　　除北、上、广、深四大一线城市及三亚外，全国其余城市均基本取消了针对购房的种种限制。限贷方面，对拥有多套住房家庭、及非本地居民的住房贷款禁令一并取消，由各商业银行具体确定。

信贷环境好转，促进市场复苏 中央经济工作会议再度未提房地产调控 　　2014年楼市销售突然陷入低谷，信贷紧张是其背后的主要原因之一。同时，个别小房企因资金压力倒闭、房地产信托违约等负面消息集中在年初爆发，也影响了市场信心。2月底兴业银行宣布，停办房地产夹层融资。以此为标志，其后各家银行纷纷收紧了面向房地产行业的各种融资。不仅开发商融资受限，个人按揭贷款也受到很大影响。[详细] 年 终 点 评 　　央行与银监会从以往的鼓励首次购房需求扩大到支持改善型购房需求。央行宣布降息，这对于当下房地产市场的影响举足轻重。在基准利率下调的前提下，房贷实际利率也有望从阶段性高位逐步回落。 　　12月9日至11日，2014年中央经济工作会议举行，明确经济发展进入新常态。对于房地产市场——包括住房问题，则未作出任何直接表态。对比过往两年的中央经济工作会议，2012年提出"要继续坚持房地产市场调控政策不动摇"；2013年虽未提市场调控，但从民生工作的角度出发，要求努力解决好住房问题，特大城市要提高住宅用地比例。[详细] 年 终 点 评 　　2014年的会议对房地产相关内容只字未提，进一步体现出中央层面对房地产市场统一调控的时代已经过去。2015年，中央将延续当前的调控思路，地方政策则会取决于各地市场变化，具有更多灵活性。

一线城市土地市场一枝独秀 京沪流动人口聚集态势加强 　　2014年全国土地市场整体处于平淡期，但城市间的情况分化严重，一线城市表现明显好于其余城市。开发商为规避风险逐渐回归一线城市，十家标杆房企在一线城市购地占比，为2009年以来历史第二高位。从地价表现来看，一线城市得益于热点地块的持续入市，同比上涨约54%，而二线城市微跌约4%，三、四线城市小幅下跌约6%。[详细] 年 终 点 评 　　一线城市热点地块虽受追捧，但成交热度依然低于去年，凡宅地必高溢价成交的现象不再；且从成交土地的可建面积和新房销售面积对比来看，一线城市土地供应不足现象已经得到改善。 　　2014年流动人口流向集中的趋势不变，特大城市人口聚集态势加强。不同省份的跨省流入人口数量发生较大变化，上海、北京作为全国两大核心城市，吸纳跨省流入人口的趋势进一步增强，两地的全国流入人口数量皆有所上升；而广东、江苏两省的跨省流入人口降幅较大，这是由于劳动密集型产业向内地转移的力度加大。[详细] 年 终 点 评 　　据统计全国流动人口达2.45亿，超过总人口的1/6。我国城镇化率已超过50%，城镇化进入"结构调整为主"、"中小城市"加速发展和"回流"的阶段，就地城镇化条件已基本具备。

城镇化推动农业转移人口落户 "棚改"计划，平衡了商品房建设放缓 　　3月16日，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式发布，推进城镇化健康发展，成为优化经济发展空间格局的重要内容。规划提出，到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右（目前为53.7%），户籍人口城镇化率达到45%左右（目前为36%左右）。而对于不同规模的城市，将进一步实施差别化落户政策，同时加强建立居住证制度。[详细] 年 终 点 评 　　城镇户籍所带来的优质医疗、教育资源，是吸引农业人口转移的主要因素。因此开放中小城市户籍是新型城镇化得以落实的前提条件。而城镇人口的持续增长，将带动全国住房需求稳定增长。 　　今年3月5日，国务院总理李克强作"两会"政府工作报告，提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。这对未来房地产市场，尤其是重点城市将产生显著影响。与之前的保障房建设计划不同，棚户区改造在经济收益上更有保障。在大城市核心区等土地价值高的区域，可进行商业化"棚改"操作，地方政府和开发商均能取得收益。[详细] 年 终 点 评 　　被改造棚户区内的居民，货币或实物的补偿，均将在住宅市场产生新增需求。被改造区域基础设施优化，将提升区域房地产价值。棚户区改造既是一项民心工程，也是政府对经济"微刺激"的重要手段。

房地产中介行业面临变革 万达九年上市路终成真 　　房地产经纪行业经过去年一年的内部纷争和突围已在逐步变革薪酬制度。今年6月13日，中央发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，将房地产经纪服务的收费定价权下放到省级政府自行决定。未来，房地产经纪服务收费有望逐步走向市场化，服务费用将和中介公司的服务质量挂钩，由市场决定。[详细] 年 终 点 评 　　2014年房地产中介行业不仅受到市场销售下行带来的业绩下滑压力，还不得不面对互联网平台冲击所引发的行业变革，开始探索新的经营模式。最终何种模式能够成为最终赢家，还有待市场检验。 　　作为国内商业地产的领军者，万达集团经过九年酝酿，几经波折的上市计划终将在今年实现。集团旗下的地产公司万达商业地产拟于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。此次万达商业发售H股为6亿股，指定发行价在41.8至49.6港元之间。据报道，最终以接近招股价区间高端的48港元定价，筹得约37亿美元，成为亚洲市场今年最大的IPO。[详细] 年 终 点 评 　　万达集团的商业及电影院线两块核心资产，将双双登陆资本市场，在H股与A股市场齐头并进。随之而来的，万达正在向"全球最大的线上线下生活消费和文化娱乐平台提供商"这一目标迈进。

专题策划及制作：生意场编辑 徐爽 E-mail:xushuang@netsun.com

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